Depuis le 1er janvier 2012, les modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels (commerciaux) sont modifiées. Mais elles ne serviront de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) qu'à partir de 2014. Les locaux industriels évalués selon la méthode comptable en sont exclus.
Calendrier
2012 : souscription d'une déclaration par les propriétaires de locaux professionnels ;
2013 : réunion des commissions départementales qui fixeront les secteurs géographiques et les tarifs ;
2014 : intégration des résultats de la révision dans les impositions de taxes locales (taxe foncière sur les propriétés bâties, cotisation foncière des entreprises et cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) ;
A compter de 2015 : un dispositif de mise à jour permanente permettra une actualisation des tarifs au plus près de l'évolution du marché locatif, en fonction des loyers constatés.
La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (sauf industriels) est prévue par l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010. Pourquoi cette réforme ? L'obsolescence des valeurs locatives est plus marquée pour ces locaux que pour les habitations. Par ailleurs, la révision de 3 millions de locaux commerciaux est techniquement moins complexe et politiquement moins sensible que celle des 46 millions d'habitations.
La révision initiale permettra de recaler les bases d'imposition des locaux professionnels sur les valeurs de marché. Le mode de calcul de ces valeurs sera simplifié, en particulier par l'abandon de la référence à un local type grâce à la mise en place d'une grille tarifaire. Elle s'opérera à produit constant pour les collectivités territoriales (en l'absence de modification des taux sur leur initiative).
Elle n'aura pas non plus d'effet redistributif entre les locaux professionnels et les locaux d'habitation. Un coefficient correctif sera appliqué à chaque impôt (TFPB, CFE...) et à chaque niveau de collectivité territoriale, pour maintenir la participation fiscale globale de ces deux groupes de locaux avant et après révision.
Des transferts individuels seront cependant engendrés entre catégories de locaux. L'opportunité d'un lissage des évolutions de cotisation sera étudiée en fonction des résultats de l'expérimentation.
Dix sous-groupes de locaux
Le décret 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe dix sous-groupes de locaux : magasins et lieux de vente, bureaux et locaux divers assimilables, dépôt ou stockage et parcs de stationnement, ateliers et locaux assimilables ; hôtels et locaux assimilables, établissements de spectacles, de sports et de loisirs, établissements d'enseignement et locaux assimilables, cliniques et établissements du secteur sanitaire et social, carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable, établissements à caractéristiques exceptionnelles.
Chaque sous-groupe recouvre différentes catégories. Ainsi, le sous-groupe « magasins et lieux de vente » distingue 7 catégories : « boutiques et magasins sur rue », « commerces sans accès direct sur la rue », « magasins appartenant à un ensemble commercial », « magasins de grande surface entre 400 et 2 500 m² », « magasins de très grande surface supérieure ou égale à 2 500 m² », « stations-service, stations de lavage et assimilables », « marchés ».
Les modes de calcul
La valeur locative est calculée en appliquant un tarif au m², différent selon la catégorie, à la surface pondérée du local, déterminée à partir de la superficie de ses différentes parties, mesurées au sol et arrondies au m² inférieur.
La surface pondérée tient compte de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'un local : l'arrière-boutique d'un local commercial, utilisée pour le stockage, n'a pas la même valeur que la partie principale. La superficie de cette partie est alors réduite par application d'un coefficient (0,5 pour une partie couverte ou 0,2 pour une partie non couverte).
